En général, le dictionnaire définit la nuisance comme une condition ou une situation qui interfère avec l’utilisation ou la jouissance d’une propriété. Cette définition est vague et laisse beaucoup de place à l’interprétation.
- Quelle est cette odeur ?
- Quel est ce son ?
- Qu’est-ce que je regarde ?
Quoi que ce soit, ça m’offense. Pourrait-il s’agir d’une nuisance ?
Les associations de copropriétaires sont régulièrement confrontées à des plaintes pour nuisance. La difficulté de traiter les problèmes de nuisance consiste à définir exactement ce qui constitue une nuisance.
Presque toutes les associations ont des documents directeurs qui interdisent les nuisances mais, en même temps, ne fournissent pas de définition expresse ou d’orientation quant à ce qui constitue une nuisance selon l’association. De manière très générale, certains documents de gouvernance incluent un langage interdisant toute conduite qui mettrait en danger la santé des occupants, les ennuierait, les dérangerait, les gênerait ou les mettrait mal à l’aise.
Les comportements susceptibles de constituer une nuisance, classés par type, peuvent inclure les 15 éléments suivants :
- Odeurs
- Fumer dans les couloirs
- Ne pas nettoyer les déchets des animaux domestiques
- Ne pas s’occuper des ordures
- Empiler les ordures à l’extérieur
- Sons
- Jouer de la musique à un niveau de décibels déraisonnable à 2 heures du matin.
- Chiens aboyant constamment à toute heure du jour et de la nuit.
- Faire tourner le moteur d’un véhicule à un régime excessif.
- Faire tomber des haltères au deuxième étage à 2 h du matin.
- La vue
- Stationner un véhicule de manière incorrecte et empêcher les autres de se garer et/ou de quitter les lieux.
- Incidents de violence domestique
- Déchets entassés sur le balcon ou la porte d’entrée.
- Signalisation excessive ou obscène
Une telle conduite peut sembler évidente, car elle relève clairement de la catégorie des nuisances. Malheureusement, la plupart des questions relatives à ce qui constitue une nuisance ne trouvent pas de réponse aussi simple, et l’activité faisant l’objet de la plainte se situe dans une « zone grise ».
Pour tenter d’éviter cette « zone grise », les associations doivent examiner leurs documents et déterminer comment elles peuvent fournir une définition plus facile à comprendre d’une nuisance. Pour certaines communautés, il peut s’agir de l’une des limitations suivantes :
- limiter le bruit de minuit à 6 heures du matin ;
- fixer des plages de décibels spécifiques à partir desquelles les sons sont appropriés ;
- limiter la durée de présence d’une enseigne sur la propriété d’un résident ;
- limiter la durée pendant laquelle des objets peuvent rester sur les éléments communs limités ;
- interdire de fumer dans les couloirs ;
- exiger le nettoyage des déchets des animaux domestiques ; etc.
Une nuisance ne comprend pas la conduite d’une activité quotidienne telle que marcher, parler au téléphone pendant des heures de travail raisonnables, ou les pleurs occasionnels d’un bébé ou d’un enfant.
Il faut parfois rappeler aux résidents que, parce qu’ils partagent des murs, il n’y a pas de garantie de paix et de tranquillité complètes en tout temps.
Pour démontrer l’existence d’une nuisance, un propriétaire doit prouver que la conduite continue d’une autre personne perturbe de façon substantielle et déraisonnable l’utilisation de son logement
La question de savoir si les activités constituent une nuisance privée est une question à trancher en fonction des faits présentés, et un tribunal cherche à savoir s’il y a un préjudice appréciable, substantiel et tangible aux droits de propriété d’autrui, et non pas simplement un ennui, un désagrément ou un inconfort insignifiants.
La simple communication
Il arrive que les résidents ne soient pas conscients que leur comportement perturbe les autres. Il se peut qu’ils n’aient jamais vécu dans des logements adjacents à d’autres résidents ou qu’ils ne soient pas familiers avec les écrans acoustiques.
En faisant en sorte que les voisins concernés communiquent directement avec le résident à l’origine des problèmes, une solution immédiate pourrait être trouvée. Bien que cela ne fonctionne pas toujours, vous seriez surpris du nombre de fois où cela empêche l’association de s’impliquer.
Si l’association doit s’impliquer, et si les documents directeurs le permettent, elle peut envoyer une lettre de violation au résident à l’origine des problèmes.
Dans le même temps, les associations doivent être attentives et prudentes lorsqu’elles qualifient de « nuisance » des actions qui n’atteignent pas un tel niveau. Les associations ne veulent pas courir le risque que les propriétaires intentent des actions en justice pour discrimination, diffamation ou toute autre cause d’action pouvant découler d’allégations fausses.
Cela ne veut pas dire que les associations ne peuvent jamais qualifier des actions de nuisance, car il y a certainement des cas où des actions particulières sont clairement une nuisance. Les associations doivent plutôt être attentives aux actions qui ne mettent pas clairement en danger la santé, n’ennuient pas, ne dérangent pas, ne causent pas d’embarras et ne gênent pas les occupants.