Casey Serin pour les nuls
J’ai été fasciné par l’histoire de Casey Serin, ce jeune homme de 24 ans qui a plongé dans l’investissement immobilier en 2005 alors que le marché tournait au vinaigre.
Il a acheté la plupart de ses propriétés en 2005 avec des « prêts menteurs » qui permettent aux emprunteurs de déclarer leur propre revenu pour acquérir plus de maisons qu’ils ne peuvent se le permettre. Avec des paiements d’intérêt différés pendant au moins quelques années, vous pouvez vous permettre la maison de vos rêves. A la base, cet investissement immobilier a créé de nouvelles règles qui empêchent les logements de s’écrouler : au moment où vous commencez à faire des versements, vous pouvez refinancer et encaisser. Malheureusement pour beaucoup de gens, cet investissement n’était en réalité pas différent des précédents.
Casey a acheté des maisons à leur prix de pointe, parfois sans même les regarder en personne. Peu à peu, il s’est retrouvé incapable de susciter l’intérêt des acheteurs, restant avec ses acquis sur les bras. Depuis qu’il a quitté son emploi de concepteur Web pour devenir investisseur immobilier, il n’a eu aucun revenu. Il a commencé un blog sur ses problèmes, qui a immédiatement été couronné de succès… Jusqu’à ce que la justice lui tombe dessus parce qu’il avouait dans son blog avoir menti sur ses prêts ! Certains journaux on titré de lui : « 10 erreurs qui ont fait un flop » !
Comment Casey Serin a investi dans l’immobilier
En un an, le concepteur de sites internet Casey Serin (24 ans) est devenu un véritable expert en immobilier. Il a acheté 8 maisons dans quatre États américains, et dans tous les cas sauf un, il n’a versé aucun apport. À son apogée, en avril, Serin avait obtenu un bénéfice de 93 000 dollars sur les maisons qu’il avait achetées. En juillet, il était sans le sou et cherchait désespérément une dernière affaire.
Aujourd’hui, Serin a 2 millions $ de dettes et la plupart de ses maisons sont saisies. Il n’y a qu’en Amérique que les banques prêtent une telle somme d’argent à un concepteur de sites web. Mais à son crédit, s’il avait simplement effectué ces investissements quatre ans plus tôt, avant la crise immobilière, il serait un homme très riche à l’heure actuelle.
J’ai raté le coche de l’investissement immobilier
Je ne suis pas un investisseur en immobilier, mais cette histoire me fascine parce que pour ma part, j’ai complètement raté le coche. Je n’ai acheté aucune propriété et je suis resté sur la touche à regarder la richesse des autres s’accroître. Je suis un locataire aigri, même si je me console en me disant que mon loyer est inférieur à ce que beaucoup de propriétaires doivent payer.
La partie amusante de tout ça, et la raison pour laquelle j’écris sur Casey, c’est son brillant blog qu’on peut encore trouver sur Wayback Machine. Il y a écrit des feuilletons, il a remué le couteau dans la plaie et il a surtout mis tout le monde dans l’embarras à cause de ses déclarations idiotes. Des exemples :
- Il y recherchait constamment des « offres » alors qu’il devait emprunter des milliers de dollars par mois à ses amis et à famille.
- Il a vendu une voiture fiable et acheté une Jetta d’occasion à la place, avec un caisson de basse en mauvais état.
- Il a suivi les conseils de « gourous » et assisté à des séminaires sur l’immobilier et l’organisation, comme par exemple Getting Things Done, pensant que cela pourrait changer les choses pour lui…
- Il a affiché publiquement ses dépenses journalières qui comprennent des jus de fruits et de la cuisine italienne…
- Il a refusé totalement de faire faillite, ce qui aurait pu rembourser les victimes.
Jusqu’au bout, les lecteurs ont suivi les pérégrinations de son blog, voulant vraiment voir où cela allait finir : si sa femme allait divorcer, s’il allait aller en prison ou s’il allait conclure un accord pour se sortir du pétrin. La section des commentaires était encore plus hilarante que partout ailleurs : on y apprenait des choses sur l’immobilier mais surtout on ne s’y ennuyait jamais.
Ce qui est sûr, c’est qu’une chute libre du marché de l’habitation est un développement des plus agréables pour quelqu’un comme moi qui est assis sur de l’argent comptant.
Pourquoi les gens veulent absolument être propriétaires ?
Ma compagne et moi avons passé les trois dernières années à essayer d’expliquer pourquoi nous n’achetions pas dans cette ère de marché immobilier très cher. Tous ceux que nous connaissons, de nos parents à nos collègues et amis, se sont grattés la tête lorsque nous leur avons calmement expliqué que nous n’avions pas l’argent nécessaire pour faire un apport, ni la crédulité de tomber dans le piège d’un prêt à intérêts.
C’est comme si, au cours des 20 dernières années, on avait fait subir aux Français un lavage de cerveau pour leur faire croire qu’il est plus important d’être propriétaire de sa propre maison que d’être financièrement stable.
Le revenu médian des ménages n’est pas du tout comparable au prix médian des maisons. L’idée qu’une maison se vende à 200 000 euros alors que le revenu médian des ménages n’est même pas de 20 000 euros dans la plupart des régions, ça en devient risible. Une maison de 200 000 euros coûte environ 1500 euros par mois, sans compter l’assurance et les impôts fonciers… Ça ne colle pas.
La vérité ? Votre maison n’est pas un investissement !
L’achat d’une maison est une décision financière importante qui peut vous donner la tranquillité d’esprit et un merveilleux endroit où vivre. Mais ce n’est pas un investissement. Il est fréquent que les gens pensent à leur maison comme à un investissement, mais ils passent à côté de quelque chose.
Je ne veux pas nécessairement dire qu’il faut éviter d’être propriétaire, mais si vous penchez vers l’achat parce que vous pensez faire un investissement judicieux, réfléchissez-y à deux fois.
L’idée que votre résidence principale peut être un investissement vient du fait que, historiquement, les valeurs immobilières augmentent. Nous connaissons tous quelqu’un (un parent ou un grand-parent) qui a acheté sa maison il y a des décennies pour moins de 100 000 euros alors qu’elle vaut aujourd’hui plusieurs fois cette somme.
En supposant que la valeur d’une maison n’ait augmenté qu’avec le taux de l’inflation, une propriété achetée en 1970 pour 100.000 € vaudrait aujourd’hui 600.000 €, soit une augmentation de 600 %. La vraie raison pour laquelle la maison de votre grand-père s’est tant appréciée en 40 ans ? C’est tout simplement l’inflation.
Ça ne veut pas dire que la valeur des biens immobiliers ne peut pas s’apprécier de façon spectaculaire. Mais devinez quoi ? Ca n’a pas d’importance. Que la valeur de votre maison dépasse ou non l’inflation, il y a d’autres raisons pour lesquelles votre maison n’est pas un investissement.
Une maison a un but principal plus important
La principale raison pour laquelle une maison n’est pas un investissement est le fait que son but premier est de fournir un abri. C’est plus important qu’il n’y paraît à première vue.
Un des facteurs les plus fondamentaux qui font d’un investissement un investissement est votre capacité à contrôler le moment où vous le possédez. Cela signifie que vous pouvez acheter et vendre votre bien à des moments et dans des circonstances qui sont susceptibles de maximiser le rendement de votre investissement. Les placements traditionnels comme les actions, les obligations, les fonds communs de placement, même l’immobilier locatif offrent cette capacité.
Mais votre maison est votre résidence personnelle, vous aurez peu de contrôle sur son achat et sa vente. Vous achèterez cette maison lorsque vous devrez vous loger, et vous la vendrez lorsqu’elle ne servira plus et qu’il sera temps de passer à autre chose. Le manque de contrôle sur le moment de l’achat et de la vente d’une maison a un effet négatif important lors d’une débâcle financière.
Beaucoup de gens ont acheté des maisons au sommet du marché parce que c’était le moment où ils avaient besoin d’une maison pour leur famille. Mais ils se sont retrouvés incapables de vendre après l’effondrement du marché, en raison d’un changement négatif de leur situation personnelle… Cela les a obligés à acheter à prix fort et vendre à prix faible. Ce cas n’est pas rare quand il s’agit de résidences, et cela disqualifie largement une maison en tant qu’investissement.
Les coûts d’entretien d’une maison sont trop élevés pour qu’il s’agisse d’un investissement
En général, lorsque vous achetez un placement, il n’exige pas un versement d’argent en continu… Une maison, si.
Non seulement vous devez faire des paiements hypothécaires mensuels, mais vous devez aussi payer la taxe foncière, l’assurance de la maison, parfois les charges copro. Vous devez également entretenir la propriété, ce qui signifie que vous devez effectuer une série régulière de réparations et d’entretiens. Ces dépenses sont appelées frais de possession.
Le remplacement du toit, du revêtement, des fenêtres et des portes, des tapis et des planchers : tout cela a un coût énorme. Vous pouvez même entreprendre des rénovations majeures qui nécessiteront le remplacement de la cuisine et de la salle de bain. Chacune de ces dépenses, prise individuellement, peut coûter des milliers d’euros. Sur une période de plusieurs années, elles peuvent revenir à des dizaines de milliers d’euros.
Les véritables investissements ne nécessitent pas ce genre de dépenses continues. Vous pouvez rationaliser ces dépenses en vous disant que la maison vous fournit un abri. Mais cela nous ramène à l’argument de départ : une maison est un abri, pas un véritable investissement.
Les coûts de l’intérêt jouent contre vous
Disons par exemple que vous achetez une maison pour 200 000 € et que 10 ans plus tard vous la vendez pour 300 000 €. Un bon investissement ? Seulement si vous ne regardez pas de trop près les chiffres.
Si la maison vous a coûté 1 000 € par mois en capital, intérêts et assurance, plus 300 € par mois pour les impôts, vous aurez dépensé 15 600 € par an, soit 156 000 € pour la décennie où vous avez habité la maison.
Si vous avez dépensé 3 000 € de plus par an pour les réparations et l’entretien courant, vous avez dépensé 30 000 € de plus. Et si vous avez fait certaines réparations importantes comme le remplacement du toit et du plancher, l’installation de caméras de surveillance ou la rénovation de la cuisine et de la salle de bain, vous aurez facilement dépensé 50 000 € de plus au cours de la décennie.
Cela représente un total de 236 000 € sur une période de 10 ans, pour obtenir un gain de 100 000 € sur la vente.
Bien qu’il soit certainement agréable de quitter la maison avec 100 000 € de plus que ce que vous avez payé, le calcul ne soutient pas l’idée de la maison comme un investissement gagnant. Nous n’avons même pas tenu compte des frais de transaction (la commission de 6 % de l’agent immobilier), l’inflation et le fait que la valeur de la maison peut ne pas augmenter de façon aussi spectaculaire.
Votre maison ne génére pas de trésorerie
Une maison que vous utilisez comme résidence principale ne génère aucun flux de trésorerie. C’est un point essentiel à considérer. Lorsque vous achetez un placement, vous vous attendez habituellement à avoir une sorte de flux de trésorerie sur cet actif, en attendant qu’il prenne de la valeur.
C’est vrai lorsqu’il s’agit d’actions, de fonds communs de placement et de fonds négociés en bourse. Vous vous attendez à percevoir des dividendes en attendant de vendre votre position de placement à une date ultérieure pour un prix plus élevé.
Même les placements stables comme les obligations procurent un revenu d’intérêt pendant que vous les détenez.
Ce n’est pas le cas de la maison que vous occupez. Vous pouvez faire valoir cet argument si la maison fournit un revenu de location. Mais s’il s’agit d’une maison familiale, il n’y a pas de flux de trésorerie.
Conclusion
Ne considérez pas votre maison comme un investissement, et assurez-vous de continuer à mettre de l’argent dans de vrais investissements comme des actifs financiers ou des biens immobiliers qui produisent des revenus de location.
Ensuite, prenez du recul et profitez de la vie dans votre maison. C’est le véritable but de sa possession !
